Herramienta para saber si te resulta mejor comprar o alquilar

Hay una herramienta para saber si tienes que comprar o alquilar . A pesar de que la página está en ingles, y las cifras en dólares $, puedes poner los números como si fuesen euros €, porque los resultados saldrán igual.

En gris mejor alquilar , en naranja mejor comprar .

Algunas observaciones curiosas :

• En el caso de que el precio del alquiler no suba, ni tampoco se revalorice el inmueble, siempre será mejor alquilar (lógico por otra parte).
• En el caso de que el inmueble se revalorice en torno a un 15% (tal y como ha acontecido en los últimos años), siempre sale mejor comprar. Ahora se explica por qué hay tan poca cultura de alquiler en nuestro país.
  
• Si el precio del alquiler disminuye, y el del inmueble se revaloriza no mas de un 5%, a corto plazo sale mejor alquilar, es posible que a medio plazo sea mejor comprar, pero a largo plazo saldrá mejor otra vez alquilar.
• En caso de que el alquiler se incremente mucho (por ejemplo en torno a un 30%), en los primeros años daría igual comprar o alquilar, independientemente de si el inmueble se revaloriza o se deprecia. A largo plazo siempre saldría mejor comprar. Lo mismo sucedería al revés (si por ejemplo el inmueble se revaloriza un 30%)
  

Contrato de Alquiler.- Capítulo 1 Modelo básico

El alquiler de viviendas como residencia habitual se encuentra reglamentado por la ley de 29/l.994 de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos que es aplicable a alquileres de viviendas utilizadas principalmente como residencia familiar. .

La Ley es específica para alquileres de viviendas utilizadas fundamentalmente como primera o segunda residencia, con duración superior a un año, para ser utilizadas fundamentalmente por el inquilino y su familia como residencia particular,no es aplicable a alquileres de oficinas o locales comerciales, ni a alquiler de duración inferiores a un año, como pudieran ser los alquileres de verano

Principios básicos de esta ley :

El espíritu de la Ley de Arrendamieto es considerar como la parte más débil al inquilino , por ello, hay muchos derechos del inquilino que son irrenunciables . Si se pactara algo en contra de esos derechos, la parte del contrato referente a ellos sería nula. El arrendador en cambio si puede renunciar a sus derechos, si así se pacta expresamente en el contrato.

Por ejemplo, aunque se pacte una penalización si los inquilinos se van antes de tres años, de irse después del primer año, no se puede aplicar la penalización al inquilinos, pues la potestad de cesar el contrato pasado un años es un derecho del inquilino recogido en la Ley como irrenunciable.Por contra si se hiciera un contrato de duración superior a los cinco años, los inquilinos no estarían obligados a cumplirlo.pero el arrendador si.

Otro ejemplo, diga lo que diga el contrato, el alquiler solo se puede incrementar en lo que indique el coste de la vida, pero en cambio si no se contempla en el contrato la cláusula de revalorización, el alquiler permanecerá invariable en toda la vigencia del contrato, salvo que se diera el muy hipotético caso de que el coste de la vida descendiera, en cuyo caso, el inquilino podrían exigir una reducción de la mensualidad.

Garantia para el inquilino durante cinco años

La duración mínima del contrato es de cinco años, finalizado el contrato puede haber una prolongación tácita de tres años mas. Agotado es periodo , si se desea continuar la relación con el mismo inquilino, debe redactarse un nuevo contrato, que nuevamente tendrá como vigencia mínima otros cinco años. Al cumplirse cada anualidad se actualizará la renta incrementándola, (o reduciéndola), en lo indicado por el índice del coste de la vida que fija el Instituto Nacional de Estadística (u organismo que le sustituya en el futuro).

El inquilino solo esta obligado a un año de permanencia

Independientemente de la duración fijada en el contrato, pasado un año el inquilino, con solo dar un preaviso un mes antes, puede abandonar la vivienda y dar finalizar el contrato, sin que ello de motivo a penalización. Si el inquilino quisiera cesar el contrato antes de pasado un año, puede aplicarse una penalización de acuerdo con lo indicado en las cláusulas del contrato.

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MUY IMPORTANTE

Dado que inadvertidamente se pueden incluir cláusulas de nulo efecto el documento antes de ser firmado debe ser revisado por un experto, en principio un abogado. En ninguna circunstancia deben firmar un contrato ni como inquilino ni como arrendador sin el adecuado asesoramiento legal.

Lo pactado entre las partes se recoja en un documento que recibirá la consideración de Contrato de Arrendamiento , formado por dos copias iguales, de modo que cada parte guarde un Contrato idéntico. Ambas copias deben firmarse por Arendador e Inquilino y se debe bisar cada página en un margen cuando el documento exceda en más de una cara de longitud.

Adjunto un modelo de contrato de arrendamiento. He tomado como modelo, el aparecido en la web de Consumer de Eroski , si bien he aplicado algunos cambios con la intención, (quizá fallida),de implificar más su comprensión a los no expertos.

He seleccionado este, entre varios modelos que he encontrado por la red, por su sencillez. Pese a ello debería ser suficiente para el 90% de los contratos de alquiler, pero mi experiencia me indica, que, por un motivo por otro, siempre hay que introducir algún cambio más o menos importante en el contrato base, por tanto este modelo debe ser tomado como “esqueleto” del contrato definitivo, que de acuerdo con las circunstancias, se completará, con cláusulas que contemplen los casos especiales.

En días sucesivos iré comentando este contrato y explicando algunas de las variantes que se le aplican como cláusulas adicionales para cubrir problemas específicos de cada contrato pactado.
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Modelo básico de contrato de alquiler.
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1.- Lugar y fecha en la que se lee y firma el contrato.

2.- Reunidos: de una parte.(nombre, apellidos, dirección, DNI). en condicion de “ arrendador ” y de otra .(nombre, apellidos, dirección, DNI) en condicion de “ arrendatario ..

3.- Manifiestan: que desean arrendar la finca sita en (direccion ciudad, piso y puerta, así como un detalle de la misma, metros ,ubicación, distribución de la misma. etc.)

4.- Estipulan las siguientes condiciones del arrendamiento.

5- Duración: Se puede pactar libremente el número de meses o años, siempre que no sea un acuerdo contrario a ley. Se añadirá cuando entra en vigor el presente contrato.

6.- Renta: la que pacten las partes. En este tipo de alquiles no existe IVA. Se fija la cantidad que se ha de pagar de forma periódica y la forma de pago de la renta.

7- Revisión de la renta: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 4 Noviembre de 1994 establece como incremento la variación de IPC anual, pero se puede pactar otro importe.

8- Destino: Se determina el uso de la vivienda.
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9- Conservación: El arrendatario se comprometerá a devolver la vivienda en el mismo estado en la cual la recibió. Si se piensan realizar cambios por parte del inquilino, convene que se fije si el inquilino tiene derecho a una indemnización por ellas, o al contrario la obligación de restituir al cese del contrato todo al estado final..

10- Gastos e impuestos: Los gastos correspondientes al pago de las cuotas de comunidad correrán a cargo del arrendador, así como el pago de las tasas de alcantarillado y basuras, y el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Por el contrario todos los gastos derivados de mantenimientos de contadores, luz, agua, etc. corren a cargo del arrendatario.

.11- Reparaciones: Los gastos derivados de reparaciones por el uso habitual y mantenimiento de las instalaciones de la casa corren a cargo del arrendatario. Del resto serán a cargo del arrendador.

.12- Fianza: El arrendatario viene obligado a depositar en poder del arrendador una cantidad, que corresponde con una mensualidad de arrendamiento, esta cantidad será devuelta por el arrendador una vez se de por concluido el arrendamiento.
A las fianza se pueden añadir otras garantías como avalistas.
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13.- Demora en el pago. Se podrá pactar cómo proceder en caso de impago del alquiler.

Firnmado en ...................... a … de ….......... de …....

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MUY IMPORTANTE

Dado que inadvertidamente se pueden incluir cláusulas de nulo efecto el documento antes de ser firmado debe ser revisado por un experto, en principio un abogado. En ninguna circunstancia deben firmar un contrato ni como inquilino ni como arrendador sin el adecuado asesoramiento legal.

Contrato de Alquiler.- Capítulo 2 Los protagonistas

En el contrato básico se ha supuesto que el arrendamiento se lleva a cabo entre dos personas un propietario y un inquilino, pero con frecuencia no es así, a veces, la vivienda es de varios propietarios, o el propietario está representado un administrador o alguien designado para ello, como un agente de la propiedad.

Igualmente puede ocurrir que alquilen la vivienda entre varias personas o que el propietario o el arrendatario no sean personas físicas, sino jurídicas, como cuando una empresa alquila una vivienda para empleados desplazados. Todas estas circunstancias se reflejan en el contrato, complicando lo que en el contrato básico aparece como un sencillo punto, en algo más complejo.

Varios propietarios

Si la vivienda que se va a arrendar es de varios propietarios, el contrato debe recoger la afiliación de todos ellos y todos ello deben firmar el contrato. Los propietarios también pueden delegar su representación en un solo propietario o en un administrador. No se necesita un poder ante notario, pero al menos debe escribirse una nota, en la que el propietario que no firme, autorice a otra persona a representarlo.

El texto de la nota puede ser simplemente algo parecido a los que sigue:

Autorizo a Don (Nombre y apellidos ) con DNI (número y letra) a alquilar en mi nombre la vivienda de mi propiedad sita en (Calle, número, piso y letra) de (ciudad).

Dado en (ciudad y fecha)

Firmado (nombre y dos apellidos)
DNI (número)

Propiedad de una persona jurídica

Cuando la vivienda es propiedad de una sociedad, incluso cuando sea una SL familiar, solo pueden arrendar bienes inmuebles las personas especialmente autorizadas por el consejo de administración mediante un documento notarial. En este caso es imprescindible hacer mención a este hecho y muy conveniente adjuntar fotocopia de los párrafos del documento que autorizan la capacidad legal del firmante para efectuar el alquiler..

Varios inquilinos

Ocurre con más frecuencia que se alquila una propiedad a varios inquilinos. Existe la figura de “ alquiler compartido ” donde varias personas, a veces desconocidas entre sí, alquilan habitaciones para uso individual y el derecho al uso compartido de una zona común, es lo que antiguamente se llamaba habitación con derecho a cocina. Otras veces son matrimonio, parejas de hecho, compañeros de trabajo o amigos, que alquilan una vivienda y desean que conste que alquilan la vivienda entre varios en igualdad de derechos.

Pisos compartidos

Debo resaltar que la figura, cada vez mas extendida de “ piso compartido “ no está contemplada por la ley de 29/l.994 de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos y que los contratos de alquileres de ese tipo, caen en “vacío legal” que complican sobremanera los muy variados problemas que se plantean, cuando un inquilino se va y los otros se niegan a hacerse cargo de su parte, o cuando el propietario quiere dar por finalizado el contrato etc, la existencia de varios inquilinos independientes con derechos y deberes difusos pueden dar lugar a complicaciones jurídicas que solo el pavor que crea a propietarios e inquilinos a verse envueltos en juicios, evitan en la mayoría de los casos.

La solución mas utilizada en estos casos es hacer el contrato a solo uno de los inquilinos y cerrar los ojos a que él realquile la vivienda en piezas, de modo que para el casero, la suerte de la vivienda está unida a una única persona, que se ha comprometido a pagar la totalidad del alquiler y ese esa persona la que lidia con los problemas de sus subarrendados cuando aparecen. El contrato en este caso cesa simultáneamente para todos los habitantes de la vivienda, en el momento que el inquilino firmante del contrato decide cesar como inquilino.

Si en todos lo casos aconsejo acudir al consejo de un abogado, comprenderán que en un caso de este tipo, que estira la ley de Arrendamiento al máximo, lo hago con mucho mayor motivo. Cuando he participado en el alquiler de uno de estos “piso compartidos”, después de indicar de los riesgos al cliente, me he limitado a facilitar inquilinos y firmar en su nombre un contrato hecho por otro sin involucrarme mas en el asunto, pues no quiero ser yo quien lleve a terrenos legalmente oscuros a mis clientes.

Alquileres con varios inquilinos

Otra cosa es cuando varios inquilinos desean figurar en el contrato como confirmación legal de que lo alquilan conjuntamente. Se da este caso frecuentemente entre parejas de hecho, pues por una parte desean aparecer como iguales en el acto de alquilar el inmueble y por de otra parte, en caso de disolución de la pareja quieren quedar equiparados en derechos y obligaciones respecto de la vivienda que ocupan. Probablemente aparecerán más casos en el futuro cuando los jóvenes, por el mero hecho de alquilar una vivienda tengan derecho a beneficios fiscales, tanto en forma de subención, como de desgravación fiscal, pues aún estará más que justificado por esta causa el querer figurar en el contrato.

En este caso le conviene al casero añadir una cláusula que indique que ambos arrendadores actúan solidaria y conjuntamente en el alquiler del piso, para el caso que uno de ellos no cumpla con sus obligaciones contractuales, se le pueda exigir al restante bien el pago de la totalidad de la mensualidad o el abandono de la vivienda.

Alquiler a una empresa

Si quien alquila es una empresa y no es como local para una oficina, sino para vivienda de empleados, debe resaltarse el hecho, pues en primer lugar las viviendas no pagan IVA y las oficinas si, por lo que si se trata de viviendas debe especificarse y no cargar el IVA en las facturas . Como es habitual, quien firme el alquiler en nombre de la empresa debe estar autorizado para ellos o al menos ser un cargo de entidad suficiente dentro de la compañía como el Director General o el Jefe de Recursos Humanos y actuar como tal en el momento de la firma.

Si se cargara el IVA en la factura, el propietario estaría obligado a hacer la Declaración de IVA y los ingresos correspondientes trimestralmente y no puede desgravarse IVA repercutido por ser un particular, debe por ello insistir, si el alquiler es para una vivienda. en que no cargará el IVA, lo que por su parte complica la connaturalización de la factura a la empresa alquiladora, aun que no el coste, pues ella si se trabaja el IVA..

Documentación adicional al contrato

Es conveniente añadir al contrato fotocopia de los documentos que acrediten la identidad y poderes de cada participante. De los propietarios e inquilinos se debe añadir una fotocopia del DNI o documento equivalente que acredite su personalidad y su firma, los que actúen como representantes de estos, los poderes notariales en caso de representar a personas jurídicas o simplemente una carta de autorización en caso de particulares.
También conviene dejar escrito en el contrato teléfonos y direcciones de contacto, para el caso de que en el futuro, inquilinos y propietarios necesiten ponerse en contacto.

Contrato de Alquiler.- Capítulo 3 Cláusulas generales

En el contrato básico se ha supuesto que se arrendaba una casa vacía, puede ser así, o alquilar la casa amueblada en su totalidad o en parte.

La ley en España, para entregar la licencia de habitabilidad, obliga a que una vivienda nueva tenga instalados los sanitarios y en la cocina exista un fregadero, la cocina y algunos muebles para guardar cacharros. Es por ello que encontrarán siempre estos elementos en una vivienda de nueva construcción.

No estoy seguro que tales elementos sean obligatorios en una viviendas a las que ya en su día consiguieron la cédula de habitabilidad y que se alquilen, pero lo cierto, es que nunca me he encontrado una vivienda en la que faltaran esos muebles.

Además es corriente que aparte de estos muebles básicos, puede haber otros enseres como lavadora y nevera y que a pesar de todo, consideremos que se alquila la casa desamueblada. Puesto que el contenido básico no está fijado, es conveniente en cualquier caso, añadir un inventario al contrato que especifique que bienes se entregan.

Inventario

A efectos de la Ley de Arrendamiento es indiferente al grado de amueblamiento que tenga la vivienda, pero es conveniente que por mínimo que este sea, se indique en el contrato lo que se entrega reseñando el detalle de la entregado en un i nventario adjunto , Si no se inventarían los enseres que contiene la casa, ¿cómo podemos reclamar esos aparatos cuando finalice el contrato?. Por supuesto la hoja de Inventario debe ser por duplicado por ambas partes y firmada por ambos una vez que se revise el contenido de la casa.

Pago de la luz, agua, teléfono etc.

De la misma forma la vivienda se puede entregar teniendo o no dado de alta los servicios básicos (gas, electricidad, teléfono, agua fría y caliente etc.) deben consignarse en el contrato los servicios que se dan de alta así como el compromiso de pago de los mismos por parte del inquilino, bien a la presentación de las facturas, bien notificando a las compañías la cuenta corriente desde donde se pagarán los recibos que presenten la compañía..

Fuera de contrato se debe pactar la forma de pago de la parte del consumo correspondiente al pago del primer recibo que aúin no se ha emitido, bien con un prorrateo de gastos o mediante el calculo a partir de la lectura de los contadores en el momento de entregar el piso..

Ojo a los clavos

Otro punto que suele ser conveniente añadir es una cláusula en la que se indica expresamente que no se autoriza a clavar en las paredes recubiertas de alicatado . A mis clientes he aconsejado siempre que sean generosos a la hora de poner todo tipo de chismes tanto en cocina como en cuarto de baño, pues siempre preferible gastarse los cuartos en poner toalleros y un armarito en el cuarto de baño, que el que los ponga el inquilino y cuando se vaya se lleve sus chismes, dejando la pared como si hubiera habido una refriega de la mafia siciliana..

Referencia catastral

Otro punto y este es de nuevo cuño, es que comienza a tener importancia consignar en el contrato la referencia catastral de la vivienda. Este es un dato que ya los inquilinos tienen que incorporar en la declaración de la renta y que los jóvenes tendrán que indicar para optar a los dineros de ayuda que parece ser se comenzarán a dar a partir del año que viene. La referencia catastral viene impresa en le recibo del IBI

Cláusulas de salvaguarda

Como prevenir es mejor que curar se suelen añadir cláusulas de salvaguarda que aclaran y hasta cierto punto limitan los derechos del inquilino. Estas cláusulas suelen ser algo parecido a esto:

Destino .- El piso será destinado única y exclusivamente a vivienda de los Arrendatarios, no pudiendo cederla, ni subarrendarla ya sea total o parcialmente. La infracción de estas obligaciones dará lugar a la resolución del contrato.

Obras . – La Parte Arrendataria no podrá ejecutar obra o reforma en la vivienda arrendada sin que medie para ello autorización escrita de la Parte Arrendadora.
Cuantas obras o mejoras efectuare con la referida autorización quedarán en beneficio de la finca, sin que venga obligada la Parte Arrendadora a entregar cantidad alguna en concepto de indemnización.

Reparaciones .- Serán por cuenta de la Parte Arrendataria las reparaciones de los aparatos deteriorados por su uso cotidiano y además que las que en concreto se refieran las de enchufes, grifería, fontanería exterior, llaves y demás averías, así como las de uso cotidiano de la vivienda.

Por parte del arrendador correrán las reparaciones de averías aparatos y servicios, no imputables a su desgaste natural ni al mal uso de los mismos, sino a la aparición de fallos ocultos o desgastes prematuros que pudieran aparecer.

Usos de buena vecindad . – La Parte Arrendataria se obliga a respetar iguales derechos que otros tienen sobre sus respectivas viviendas y accesos, conforme a los usos de buena vecindad, y a responder de las infracciones que al respecto cometa, sujetándose a las normas de la Comunidad que declara conocerlas, y en todo caso a las ordenanzas municipales.

Visitas técnicas . – La parte Arrendataria se obliga a permitir la entrada en la vivienda a la Parte Arrendadora o a quien de ella traiga causa, para comprobar el buen estado de conservación del inmueble, siempre y cuando les sea notificada dicha inspección con una antelación mínima de 24 horas.

Daños . – La propiedad de la vivienda no responderá de los daños y perjuicios que pueda sufrir la Parte Arrendataria en sus bienes por caso fortuito o a causa de filtraciones, humedades y desperfectos y averías en las instalaciones de la citada vivienda

Si hubiera suscito un seguro multirriesgo (algo siempre conveniente ), en esta cláusula se añadirá los datos referentes a la compañía, póliza y número de teléfono para avisar en caso de siniestro.

Así pues las sencillas caulas tres y cuatro de nuestro contrato básico se desdoblan en varios apartados y una página de Inventario que indican que bienes muebles y servicios se entregan al inquilino y las condiciones de pago del consumo y mantenimiento que esos bienes y servicios generan..